Auswandern nach Portugal - Wohnsituation und Immobilien

Wohnsituation und Immobilien in Portugal: Dein Leitfaden für den Umzug

Wenn du nach Portugal auswanderst, steht neben der Jobsuche auch die Frage nach der passenden Wohnsituation im Fokus. Ob du mieten oder kaufen solltest, welche rechtlichen Besonderheiten es gibt und wie du Fallstricke vermeidest – in diesem Blogartikel erfährst du alles, was du vorab wissen musst. Wir beleuchten die Themen Mieten vs. Kaufen, rechtliche Rahmenbedingungen, die Suche nach einer Immobilienagentur, typische Mietvertragsprobleme sowie Nebenkosten und Versicherungen.

Mieten oder kaufen – was ist in Portugal sinnvoller?

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hängt von deinen Plänen und finanziellen Möglichkeiten ab. In Portugal sind beide Optionen attraktiv, aber die Rahmenbedingungen unterscheiden sich:

Mieten: Besonders in Städten wie Lissabon und Porto ist Mieten eine flexible Lösung, vor allem, wenn du das Land erst kennenlernen möchtest. Die Mietpreise variieren stark: In Lissabon zahlst du für eine 2-Zimmer-Wohnung im Zentrum etwa 1.000–1.500 EUR monatlich, an der Algarve oder in kleineren Städten eher 600–900 EUR. Vorteil: Du bleibst mobil und musst dich nicht sofort festlegen. Nachteil: Die Nachfrage ist hoch, und gute Wohnungen sind schnell vergriffen.
Kaufen: Immobilienpreise in Portugal sind im Vergleich zu Deutschland moderat, besonders außerhalb der Metropolen. In ländlichen Gebieten kannst du ein Haus schon ab 100.000 EUR erwerben, während Lissabon-Preise bei 3.000–5.000 EUR pro Quadratmeter liegen. Kaufen lohnt sich, wenn du langfristig bleiben möchtest, da Immobilien eine solide Wertanlage sein können. Zudem profitierst du von niedrigen Hypothekenzinsen (ca. 2–3 %) und Programmen wie dem "Goldenen Visum" für Investoren.

Fazit: Mieten ist ideal für den Einstieg, Kaufen für einen dauerhaften Aufenthalt. Prüfe deine Finanzen und teste zunächst das Leben vor Ort, bevor du investierst.

Welche rechtlichen Besonderheiten gibt es beim Immobilienerwerb?

Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist für EU-Bürger unkompliziert, dennoch gibt es einige Besonderheiten:

Steuern und Gebühren: Beim Kauf fallen die Grunderwerbsteuer (IMT, 0–8 % je nach Wert) und die Stempelsteuer (0,8 %) an. Notar- und Registrierungsgebühren kommen hinzu (ca. 1.000–2.000 EUR).
Notar und Vertrag: Der Kauf wird notariell beurkundet. Vorab wird ein Vorvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda) geschlossen, bei dem eine Anzahlung (oft 10–30 %) fällig ist.
Eigentumsprüfung: Ein Anwalt oder die Immobilienagentur sollte prüfen, ob die Immobilie schuldenfrei ist und alle Baugenehmigungen vorliegen. Das wird im Grundbuch (Conservatória do Registo Predial) überprüft.
Goldenes Visum: Falls du über 500.000 EUR investierst, kannst du eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen – interessant für Nicht-EU-Bürger oder Investoren.

Tipp: Lass dich von einem Anwalt beraten, der Deutsch und Portugiesisch spricht, um Missverständnisse zu vermeiden.

Wie finde ich eine vertrauenswürdige Immobilienagentur?

Eine seriöse Immobilienagentur ist entscheidend, um Betrug oder überteuerte Angebote zu vermeiden. Hier einige Tipps:

Empfehlungen: Frag in deutschen Auswanderergruppen (z. B. auf Facebook oder bei der Deutsch-Portugiesischen Handelskammer) nach Empfehlungen.
Zertifizierung: Achte darauf, dass die Agentur bei der AMI (Associação dos Mediadores Imobiliários) registriert ist – das ist ein Qualitätsmerkmal.
Bewertungen: Suche online nach Erfahrungsberichten auf Plattformen wie Google oder speziellen Immobilienforen.
Lokale Expertise: Wähle eine Agentur, die die Region gut kennt, z. B. Remax Portugal, Engel & Völkers oder Idealista-Partner.

Besuche potenzielle Agenturen vor Ort und prüfe, ob sie transparent über Preise und Prozesse informieren. Ein gutes Zeichen ist, wenn sie auch nach dem Kauf Unterstützung anbieten, z. B. bei Behördengängen.

Was sind typische Fallstricke bei Mietverträgen im Ausland?

Mietverträge in Portugal können Tücken haben, besonders für Neulinge:

Kaution: Üblich sind 1–2 Monatsmieten als Kaution, doch manche Vermieter verlangen mehr. Kläre, unter welchen Bedingungen sie zurückerstattet wird.
Vertragslaufzeit: Standardverträge laufen oft 1–5 Jahre. Achte auf Kündigungsfristen (meist 1–3 Monate).
Instandhaltung: Prüfe, wer für Reparaturen zuständig ist – oft wird versucht, Kosten auf Mieter abzuwälzen.
Schwarzvermietung: In touristischen Gebieten werden Wohnungen manchmal illegal untervermietet. Verlange einen offiziellen Vertrag und prüfe die Identität des Vermieters.

Lies den Vertrag genau (idealerweise mit einem Übersetzer) und lass unklare Punkte vor der Unterschrift klären.

Wie funktionieren Nebenkosten und Hausversicherungen?

Nebenkosten: In Portugal heißen sie "despesas de condomínio" (bei Wohnungen) und umfassen Wasser, Müllabfuhr, Hausverwaltung und ggf. Gemeinschaftsflächen. Sie liegen bei 30–100 EUR monatlich, je nach Größe und Lage. Strom und Gas kommen extra hinzu (ca. 50–100 EUR). Diese Kosten sind oft im Mietpreis enthalten – kläre das im Vertrag.
Hausversicherungen: Eine Hausratversicherung (seguro de recheio) kostet etwa 100–200 EUR jährlich und deckt Schäden an Möbeln oder persönlichem Eigentum. Eine Gebäudeversicherung (seguro de prédio) ist für Eigentümer Pflicht und kostet je nach Wert 200–500 EUR pro Jahr. Anbieter wie Fidelidade oder Allianz sind verlässlich.

Tipp: Vergleiche Angebote online und schließe Versicherungen erst ab, wenn du die Immobilie bezogen hast, um Doppelzahlungen zu vermeiden.