Portugal - Bau von Holzhäuser und Container

Bau von Holzhäuser, Container (tiny houses) und Fertighäuser in Portugal: Rechtliche und praktische Aspekte

Holzhäuser und andere Fertighäuser erfreuen sich in Portugal zunehmender Beliebtheit. Diese Bauweise bietet zahlreiche Vorteile wie kürzere Bauzeiten und geringere Kosten im Vergleich zur traditionellen Bauweise. Doch die Errichtung solcher Gebäude ist an rechtliche Anforderungen geknüpft, die unbedingt beachtet werden müssen. In diesem Artikel erläutern wir die wichtigsten rechtlichen und praktischen Aspekte beim Kauf und Bau von Fertighäusern in Portugal.

Rechtliche Anforderungen und Lizenzierung

Allgemeine Lizenzierung

Unabhängig von der Art des Fertighauses ist eine Baugenehmigung durch die zuständige Câmara Municipal (Stadtverwaltung) erforderlich. Der rechtliche Rahmen hierfür wird durch das Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUAE) bestimmt, das keine Unterscheidung zwischen traditioneller und modularer Bauweise macht.

Lizenzierung von vorgefertigten und modularen Häusern

Laut Artikel 2 des RJUAE gilt eine bauliche Anlage als "immobil", wenn sie dauerhaft mit dem Boden verbunden ist, beispielsweise durch Fundamente oder Betonplatten. Da modulare Häuser im Endausbau ebenfalls mit dem Boden verankert werden, sind sie als Immobilien zu betrachten und unterliegen somit den gleichen Lizenzierungsvoraussetzungen wie traditionelle Bauten !

Schritte zur Lizenzierung:

1. Grundstückswahl: Prüfen Sie, ob das Grundstück den Vorgaben des Plano Diretor Municipal (PDM) entspricht. Insbesondere müssen Sie sicherstellen, dass keine Bauverbote aufgrund von Sonderregelungen wie der Reserva Agrícola Nacional (RAN) oder der Reserva Ecológica Nacional (REN) bestehen.

1. Vorabinformation: Eine nicht obligatorische aber empfehlenswerte Anfrage an die Câmara Municipal zur Baubarkeit des Grundstücks.

1. Einreichung des Architekturprojekts: Das Projekt umfasst Pläne, Schnitte und Ansichten des Gebäudes. Zusätzlich sind Spezialprojekte wie Elektroinstallationen und Sanitäranschlüsse erforderlich.

1. Bauantrag: Einreichen des Bauantrags bei der Câmara Municipal zusammen mit den oben genannten Projekten.

1. Genehmigung und Bau: Nach der Genehmigung kann mit dem Bau begonnen werden. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird eine Nutzungsgenehmigung benötigt, die sicherstellt, dass das Bauwerk den eingereichten Plänen und gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Lizenzierung von mobilen Häusern

Mobile Häuser stellen in rechtlicher Hinsicht eine Besonderheit dar, da sie theoretisch nicht fest mit dem Boden verbunden sind. Dennoch kann die Nutzung solcher Strukturen als Wohnraum eine Lizenzierung erforderlich machen. Da es sich um eine Grauzone handelt, in der oft Einzelfallentscheidungen getroffen werden, ist die Prüfung durch die lokale Câmara Municipal ratsam.

Steuerliche Aspekte

Fertighäuser unterliegen, ebenso wie traditionelle Gebäude, der Grundsteuer (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI). Die Immobilie muss beim Finanzamt registriert und im Grundbuch eingetragen werden.

Fazit

Fertighäuser bieten eine flexible und kosteneffiziente Alternative zur traditionellen Bauweise, sind jedoch nicht ohne rechtliche und steuerliche Herausforderungen. Die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben ist entscheidend, um Probleme während und nach der Bauphase zu vermeiden. Eine frühzeitige Beratung durch Experten kann helfen, den Prozess zu vereinfachen und abzusichern.

Einschränkungen bei den Grundstücken in Portugal 

Es gibt verschiedene Einschränkungen bei den Grundstücken in Portugal, die beim Bau von Holzhäusern und anderen Fertighäusern berücksichtigt werden müssen. Hier sind einige der wichtigsten Punkte:

Die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstück sind im Plan Director Municipal (PDM)definiert

Der PDM ist ein städtischer Bebauungsplan, der die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks definiert. Es ist wichtig, diesen Plan zu konsultieren, um festzustellen, ob das Grundstück für den Bau zugelassen ist und welche Bauvorschriften gelten.

Es bestehen Einschränkungen bei folgenden Grundstücken und Lagen :

Reserva Agrícola Nacional (RAN) und Reserva Ecológica Nacional (REN)

Grundstücke, die in Reserven wie der RAN oder REN liegen, haben strenge Bauvorschriften. Diese Gebiete sind geschützt und haben Beschränkungen bezüglich der Bebauung, um landwirtschaftliche Flächen und ökologische Ressourcen zu schützen.

Naturschutzgebiete und Küstenzonen

Grundstücke in geschützten Naturschutzgebieten oder in der Nähe von Küstenzonen unterliegen ebenfalls strengen Vorschriften. In vielen Fällen ist die Bebauung stark eingeschränkt oder sogar ganz verboten.

Bodennutzung

Die Bodennutzung ist ein weiterer wichtiger Faktor. In bestimmten Zonen wie ländlichen oder landwirtschaftlichen Gebieten können bestimmte Bautypen oder -höhen eingeschränkt sein.

Historische und kulturelle Schutzgebiete

Falls das Grundstück in einem historischen oder kulturell geschützten Gebiet liegt, müssen zusätzliche Genehmigungen eingeholt werden. Diese Zonen haben oft spezielle Bauvorschriften, um das historische und kulturelle Erbe zu bewahren.

Genehmigungsverfahren für die Errichtung von Holzhäusern, Containern und Fertighäusern in Portugal

Vorab-Information (Pedido de Informação Prévia)

Es wird empfohlen, eine Vorabanfrage bei der zuständigen Câmara Municipal einzureichen. Diese Anfrage gibt Aufschluss darüber, ob das beabsichtigte Bauvorhaben auf dem Grundstück zulässig ist.

Architektur- und Spezialprojekte

Nach der Vorabklärung müssen detaillierte Architektur- und Spezialprojekte (zum Beispiel für Elektrizität und Sanitäreinrichtungen) eingereicht werden. Diese müssen den lokalen Bauvorschriften entsprechen.

Endgültige Genehmigung

Die endgültige Baugenehmigung wird von der Câmara Municipal erteilt und kann verschiedene Auflagen enthalten, die beachtet werden müssen.

Fazit:

Bevor Sie ein Grundstück für den Bau eines Holzhauses oder eines anderen Fertighauses in Portugal erwerben, sollten Sie sich eingehend über die rechtlichen und administrativen Vorschriften informieren. Dies hilft, teure und zeitaufwändige Probleme später zu vermeiden. Eine gründliche Prüfung durch Fachleute und rechtliche Beratung sind unerlässlich, um sicherzustellen, dass Ihr Bauprojekt den gesetzlichen Vorgaben entspricht.