Portugal Wohnung mieten - Der Mietvertrag

 Ein Mietvertrag in Portugal - das sind die wesentlichen Elemente

Ein Mietvertrag, auch "Contrato de Arrendamento Habitacional" genannt, ist ein Dokument, das die Rechte und Pflichten sowohl des Vermieters als auch des Mieters festlegt. Das Hauptziel des Vertrags ist es, beide Parteien rechtlich zu schützen, egal ob der Vertrag für Wohn- oder Gewerbezwecke genutzt wird.

Was unterscheidet einen Mietvertrag von einem Leihvertrag (Comodato)?

Im Gegensatz zu einem Mietvertrag, der regelmäßige Zahlungen für die Nutzung der Immobilie erfordert, ist ein Leihvertrag (Comodato) kostenlos und erfordert keine regelmäßigen Zahlungen vom Nutzer der Immobilie. Dieses Wissen ist besonders wichtig, um Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass der richtige Vertragstyp verwendet wird.

Welche wesentlichen Elemente müssen in einem Mietvertrag enthalten sein?

Ein vollständiger Mietvertrag sollte verschiedene wesentliche Informationen enthalten, um gültig und rechtsverbindlich zu sein. Dazu gehören die Identifikation beider Parteien, einschließlich Namen, Geburtsdaten, Nationalität und Familienstand. Zudem müssen etwaige Bürgen angegeben werden. Es ist wichtig, die exakte Adresse der Mietimmobilie zu nennen, ebenso die Nummer und das Datum der Wohnlizenz. Der Mietbetrag sowie die Regelungen zur Anpassung und die Fristen für die Zahlung müssen klar definiert und festgelegt sein. Der Vertrag sollte auch das Datum seiner Unterzeichnung enthalten und die Auflistung der privaten und gemeinschaftlichen Bereiche des Mietobjekts. Schließlich müssen die Laufzeit und die Dauer des Vertrags sowie eventuelle Hausordnungen, falls vorhanden, vermerkt werden.

Welche Dokumente sind für die Erstellung eines Mietvertrags erforderlich?

Für die Erstellung eines Mietvertrags ist es notwendig, bestimmte Dokumente beizubringen. 

• Mieter müssen ihren Personalausweis oder ihre Bürgerkarte sowie die letzten Gehaltsabrechnungen oder die letzte Steuererklärung vorlegen. Falls Bürgen vorhanden sind, müssen diese ebenfalls ihre entsprechenden Dokumente bereitstellen. 
• Auch der Vermieter muss eine Reihe von Dokumenten vorlegen, darunter den Grundbuchauszug, den Energieausweis, den Eigentumsnachweis und die Wohnlizenz des Mietobjekts.

Wie wird ein Mietvertrag in Portugal registriert?

Sobald alle benötigten Papiere vorliegen und der Mietvertrag korrekt ausgefüllt und von beiden Parteien unterzeichnet ist, muss er in dreifacher Ausführung vorliegen: eine Kopie für den Vermieter, eine für den Mieter und eine für das Finanzamt. 

Der Vertrag muss innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung bei der Autoridade Tributária (Finanzbehörde) registriert werden. Dies kann entweder direkt bei einer Finanzbehörde oder online über das Portal das Finanças erfolgen. Nach der Übermittlung aller erforderlichen Daten und der Bestätigung der Einreichung stellt das Portal das Finanças eine Zahlungsanweisung für die Stempelsteuer aus, die 10 % des vereinbarten Monatsmietbetrags beträgt. Diese Steuer muss ebenfalls innerhalb von 30 Tagen nach Beginn des Mietverhältnisses bezahlt werden.

Kann ein Mietvertrag vor Ablauf seiner Laufzeit gekündigt werden?

Ja, es ist möglich, einen Mietvertrag vor Ablauf der Laufzeit zu kündigen. Dabei gibt es jedoch einige gesetzliche Vorgaben zu beachten, die im Gesetz 13/2019 festgehalten sind. Mietverträge haben mindestens eine Laufzeit von einem Jahr und werden automatisch um weitere drei Jahre verlängert, es sei denn, beide Parteien einigen sich auf eine andere Laufzeit und dokumentieren dies schriftlich im Vertrag. Für Mietverträge, die für nicht-permanente Wohnzwecke oder für touristische Zwecke abgeschlossen werden, gelten jedoch andere Regeln: Sie benötigen keine Mindestlaufzeit und keine automatische Verlängerung. Für die Kündigung eines Mietvertrags muss die kündigende Partei den Vertrag schriftlich und per Einschreiben kündigen. Eventuelle Ausnahmen müssen ebenfalls im Vertrag dokumentiert sein.

Welche Pflichten haben Vermieter und Mieter im Rahmen eines Mietvertrags?

Im Rahmen eines Mietvertrags haben sowohl Vermieter als auch Mieter bestimmte Pflichten. Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Immobilie den gesetzlichen Wohnanforderungen entspricht und notwendige Reparaturen und Instandhaltungen durchführen lassen. Er ist auch verpflichtet, die erforderlichen Dokumente wie Energieausweis, Eigentumsnachweis und Wohnlizenz zur Verfügung zu stellen. Auf der anderen Seite ist der Mieter verpflichtet, die Miete pünktlich gemäß den Vertragsbedingungen zu zahlen. Er muss auch sorgfältig mit der Immobilie umgehen und eventuell auftretende Schäden unverzüglich dem Vermieter melden. Zudem muss der Mieter die Hausordnung und die Regeln zur gemeinschaftlichen Nutzung von Bereichen einhalten.

Was sind die Vorteile eines gut ausgearbeiteten Mietvertrags?

Ein gut ausgearbeiteter Mietvertrag bietet zahlreiche Vorteile: Er gewährleistet rechtliche Sicherheit für beide Parteien und sorgt für Klarheit über die Rechte und Pflichten aller Beteiligten. Dadurch wird das Risiko von Missverständnissen und Konflikten erheblich reduziert. Zudem erleichtert ein klarer und umfassend formulierter Mietvertrag die Durchsetzung von Ansprüchen im Falle von Vertragsverletzungen, da alle Bedingungen und Verpflichtungen eindeutig festgelegt sind.

Wer zahlt die Steuern auf die Miete in Portugal?

Mieteinnahmen und Steuerpflichten

In Portugal ist der Vermieter verpflichtet, Steuern auf die Mieteinnahmen zu zahlen. Diese Zahlungen umfassen mehrere Arten von Steuern, die auf die Mieteinkünfte anfallen, hauptsächlich die Einkommensteuer und die Stempelsteuer.

Einkommensteuer (IRS/IRC)

Vermieter, die natürliche Personen sind, müssen die Mieteinnahmen in ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, IRS) deklarieren. Die Mieteinnahmen werden als Einkommen aus Immobilienvermögen (rendimentos prediais) klassifiziert und nach dem geltenden Einkommensteuersatz besteuert.

Falls der Vermieter eine juristische Person, wie eine Firma oder eine Gesellschaft, ist, werden die Mieteinnahmen im Rahmen der Körperschaftssteuer (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas, IRC) versteuert. Hierbei handelt es sich um die Steuer auf Unternehmensgewinne, in die auch Mieteinnahmen einbezogen werden.

Stempelsteuer (Imposto de Selo)

Zusätzlich zur Einkommensteuer muss der Vermieter auch die Stempelsteuer auf den Mietvertrag zahlen. Diese Steuer beträgt 10 % des Monatsmietbetrags und gilt als Einmalzahlung bei der Registrierung des Mietvertrags. Die Stempelsteuer muss innerhalb von 30 Tagen nach Beginn des Mietverhältnisses an die Autoridade Tributária (Finanzbehörde) überwiesen werden.

Vermieterpflichten bei der Steuerzahlung

Der Vermieter ist dafür verantwortlich, die fälligen Steuern zu berechnen und fristgerecht an die zuständigen Behörden zu zahlen. Diese Verantwortung umfasst die Registrierung des Mietvertrags und die ordnungsgemäße Erklärung der Mieteinnahmen in der jährlichen Steuererklärung.

Ausnahmen und Besonderheiten

In bestimmten Fällen können steuerliche Vorteile oder Ermäßigungen für Mieteinnahmen in Anspruch genommen werden, beispielsweise durch die Anwendung spezieller Steuersätze oder Abzüge. Sowohl natürliche als auch juristische Personen sollten sich über die spezifischen Regelungen und Vorteile informieren, die auf ihre individuelle Situation zutreffen könnten.

Verspätete Mietzahlungen: Was kann der Vermieter tun?

In Portugal kann ein Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn ein Mieter innerhalb eines Jahres mehr als viermal (auch nicht in Folge) die Miete um mehr als acht Tage verspätet zahlt. Der Vermieter muss diese Entscheidung per Einschreiben mit Rückschein mitteilen.

Selbst wenn keine verspäteten Mietzahlungen vorliegen, kann ein Vermieter den Mietvertrag kündigen, indem er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhält. Diese Fristen hängen von der Dauer des befristeten Mietvertrags oder dessen Verlängerung ab:

• Bei Verträgen von 6 Jahren oder länger beträgt die Vorankündigungsfrist mindestens 240 Tage.

• Bei Verträgen von 1 bis 6 Jahren sind es mindestens 120 Tage.

• Bei Verträgen von 6 Monaten bis unter 1 Jahr beträgt die Frist mindestens 60 Tage.

• Bei Verträgen von weniger als 6 Monaten muss die Kündigung mindestens ein Drittel der ursprünglichen oder verlängerten Vertragsdauer im Voraus erfolgen.

In bestimmten Ausnahmesituationen, wie unfreiwilliger Arbeitslosigkeit, dauerhafter Arbeitsunfähigkeit oder im Todesfall des Mieters oder einer Person, die seit mehr als einem Jahr mit ihm zusammenlebte, kann der Mietvertrag gekündigt werden, ohne dass die Mieten während der Vorankündigungsfrist bezahlt werden müssen.