Portugal Wohnung mieten - Reparaturen und Instandhaltung

Reparaturen bei vermieteten Objekten in Portugal: Wer ist verantwortlich?

In Portugal sind die Erhaltungs- und Reparaturpflichten grundsätzlich Sache des Vermieters, es sei denn, im Mietvertrag ist etwas anderes festgelegt oder die Schäden resultieren aus unsachgemäßer Nutzung durch den Mieter. Dringende Reparaturen können vom Mieter durchgeführt werden, wenn der Vermieter sie nicht rechtzeitig erledigt, wobei eine vorherige und nachträgliche Benachrichtigung des Vermieters erforderlich ist. 

In Portugal stellt sich oft die Frage, wer für Reparaturen in einer vermieteten Immobilie verantwortlich ist: der Vermieter oder der Mieter? Hier sind die wichtigsten Punkte:

Erhaltungsarbeiten

Gemäß portugiesischem Recht ist der Vermieter für alle Erhaltungsarbeiten verantwortlich, es sei denn, es wurde etwas anderes im Mietvertrag vereinbart. Dazu gehören Reparaturen im elektrischen System, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, regelmäßige Wartung der Heizsysteme sowie Reparaturen von Rollläden und Rissen in den Wänden. Selbst wenn die Schäden durch normalen Verschleiß entstehen, muss der Vermieter für die genannten Arbeiten aufkommen.

Schäden durch den Mieter

Wenn Schäden am Gebäude oder an den Einrichtungen durch Fahrlässigkeit oder unsachgemäße Nutzung durch den Mieter entstehen, muss der Mieter diese Reparaturen bezahlen. Es ist daher wichtig, diese Nutzungsschäden klar von normalem Verschleiß zu unterscheiden.

Vermietete Objekte mit Ausstattungen und Möbeln

Wenn die Immobilie mit Geräten und Möbeln vermietet wird, sollte der Mietvertrag genau regeln, wer für Reparaturen verantwortlich ist. Da es oft Unklarheiten gibt, ob Schäden durch normalen Verschleiß oder unsachgemäße Nutzung entstanden sind, ist es ratsam, diese Verantwortlichkeiten von Anfang an klarzustellen, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Dringende oder Zwangsreparaturen

Der Mieter darf nur dann Reparaturen ohne Erlaubnis des Vermieters durchführen, wenn:

• dies vertraglich festgelegt ist,

• eine schriftliche Genehmigung des Vermieters vorliegt,

• es sich um dringende oder notwendige Reparaturen handelt, die der Vermieter nicht rechtzeitig ausführt.

In Fällen, wo dringende Reparaturen erforderlich sind und der Vermieter diese nicht rechtzeitig durchführt, kann der Mieter die Arbeiten selbst vornehmen und hat Anspruch auf Erstattung der Kosten. Der Mieter muss den Vermieter jedoch vorab über die Notwendigkeit und Dringlichkeit der Reparaturen informieren und darüber, dass er beabsichtigt, die Arbeiten selbst durchzuführen, falls der Vermieter nicht rechtzeitig handelt.

Anspruch auf Erstattung

Für den Anspruch auf Erstattung muss der Mieter den Vermieter schriftlich über die Dringlichkeit der Arbeiten informieren. In extrem dringenden Fällen, in denen keine Verzögerung möglich ist, kann der Mieter die notwendigen Reparaturen sofort durchführen und sich die Kosten erstatten lassen, solange er den Vermieter zeitnah über die durchgeführten Arbeiten benachrichtigt.

Gerichtsentscheidungen und Mietrückbehaltungsrecht

Gerichte haben in bestimmten Fällen entschieden, dass der Mieter die Miete einbehalten kann, wenn der Vermieter gesetzlich vorgeschriebene Reparaturen nicht durchführt und diese Reparaturen unerlässlich sind, um die Nutzung der Immobilie zu gewährleisten.

Rechtsgrundlage für Reparaturen bei vermieteten Objekten in Portugal

Die Hauptverantwortung für Erhaltungs- und Reparaturarbeiten liegt laut portugiesischem Recht grundsätzlich beim Vermieter, sofern vertraglich nichts anderes festgelegt ist. Dringende oder notwendige Reparaturen können vom Mieter durchgeführt werden, wenn der Vermieter diese nicht rechtzeitig vornimmt, wobei der Mieter Anspruch auf Erstattung der Kosten hat, vorausgesetzt, er informiert den Vermieter ordnungsgemäß. Diese Bestimmungen sind in verschiedenen Artikeln des Zivilgesetzbuches und speziellen Gesetzgebungen geregelt.

In Portugal sind die Verantwortlichkeiten für Reparaturen und Instandhaltungen in vermieteten Objekten hauptsächlich im Mietrecht und spezifischen Gesetzen und Dekreten festgelegt. Hier sind die relevanten Rechtsgrundlagen:

Código Civil (Zivilgesetzbuch)

• Artigo 1031.º - 1083.º: Diese Artikel des Código Civil regeln allgemeine Bestimmungen zu Mietverträgen, Pflichten von Vermietern und Mietern sowie spezifische Fragen zu Erhaltung und Reparaturen.

• Artigo 1074.º: Spezifisch für Instandhaltungsarbeiten. Dieser Artikel besagt, dass der Vermieter für alle notwendigen und gesetzlich vorgeschriebenen Erhaltungsarbeiten verantwortlich ist, es sei denn, der Vertrag legt etwas anderes fest.

Lei n.º 6/2006 (Gesetz Nr. 6/2006)

• Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU): Diese Gesetzgebung, die das urbane Mietrecht reformiert hat, enthält umfassende Regelungen zu Mietverträgen und zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten durch den Vermieter.

Decreto-Lei n.º 157/2006 (Dekretgesetz Nr. 157/2006)

• Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados: Dieses Dekret regelt die Durchführung von Arbeiten in gemieteten Gebäuden. Es definiert die Verantwortlichkeiten des Vermieters, insbesondere bei zwingenden oder dringenden Reparaturen, und lässt dem Mieter die Möglichkeit, Arbeiten durchzuführen, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig handelt.

Recht auf Erstattung der Kosten

• Artigo 1036.º do Código Civil: Dieser Artikel sieht vor, dass der Mieter das Recht hat, die Kosten für notwendige Reparaturen, die er selbst durchgeführt hat, zurückzufordern, sofern der Vermieter diese Reparaturen versäumt oder verzögert hat und der Mieter den Vermieter rechtzeitig informiert hat.

Praktische Anwendung durch die Gerichte

Die portugiesische Rechtsprechung hat in verschiedenen Fällen entschieden, dass Mieter unter bestimmten Bedingungen die Miete einbehalten können, wenn der Vermieter wesentliche Reparaturen nicht durchführt. Wenn solche Reparaturen eine Bedingung für die nutzbare Bewohnbarkeit des Mietobjekts darstellen, kann der Mieter diese Tatsache als Grund für die Einbehaltung der Miete anführen.

Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieses Artikels dienen der Orientierung & Information. Sie ersetzen nicht die Beratung durch einen Fachmann oder eine Fachfrau und die Klärung der jeweiligen rechtlichen Bestimmungen.